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所長の税務相談三十四回目 (中古資産の耐用年数について)

(社長)
 先生今度私が都内の中古マンションを銀行からの紹介で一棟購入したのですが、その件について伺い致します。
(所長)
 社長は現在都内に自宅があるのにその他にマンションを購入したのですが、そのマンションをどの様な目的で使用するのですか?
(社長)
 先生、先生に法人と個人の申告をお願いしておりますが、現在個人で貸している他にもう一棟を購入し賃貸物件にする予定です。
(所長)
 社長、中古マンションの場合耐用年数の考え方に見積法によるものと簡易法によるものとがあります。
(1)見積法は、そのマンションを貸付た時からその貸付できなくなった時までの期間の年数を用いる方法です。
 この方法は実務的にいつまで使えるかを算定しなければならないので非常に難しいです。従って一般的に簡便法による耐用年数を使用しています。
(2)簡便法は、
(イ)そのマンションについて定められている法定耐用年数の全部が既に経過されている場合は、法定耐用年数の20%となります。
(ロ)そのマンションの経過年数が法定耐用年数を経過していない場合は、(法定耐用年数−経過年数)+経過年数×20%で耐用年数を計算します。
 (イ)又は(ロ)で計算した金額が2年未満である場合は2年となります。
(社長)
 先生、耐用年数の計算はよくわかりました。
このマンションですが、だいぶ古いので修繕しないと他人に貸せないのですが、この修繕の費用は全部経費としてよろしいでしょうか?
(先生)
 社長、中古資産は修繕が発生する場合が良く有りますのでその辺は税法上きちんと定めております。
まず修繕の費用は経費にならず、購入したマンションの価額に含めて減価償却を計算します。またそのマンションを貸すために改良を行った場合そのかかった費用が購入した価額の50%超の場合は簡便法の適用はできません。さらにその修繕の費用が新品として購入した価額の50%超の場合は新品扱いのケースになり法定耐用年数により減価償却費を計算しなければなりません。